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沒人能夠幸免!澳大利亞房價瘋漲55年 終于崩了

2019-05-14 10:32 來源:達峰網

◆樹不可能長到天上去。

正解局出品

有幾篇關于澳大利亞樓市暴跌的文章火了,光我看到轉載的公眾號至少不下20個。

如果關注我的朋友,應該看過我早在今年1月3日就發了一篇文章,澳大利亞樓市可能持續下跌,其中,奶茶妹妹不惜虧損1700多萬拋房給我們帶來四個重要警示,有興趣的朋友可以回過頭再看看。

這兩天火起來的文章,給人一種印象:房價暴跌,炒房客巨虧,有種大仇得報的快感。

但實際上,就像《復仇者聯盟》里,滅霸一個響指,就無差別消滅宇宙中的一半人口,不論是誰,都有可能被無限寶石攻擊,消失湮滅。

房價暴漲暴跌,也是一場無差別攻擊。

我希望我的讀者,了解信息不僅比別處更早,還要比別處更深刻。

今天,就以澳大利亞樓市,正在進行的這場樓市暴跌實驗,來看看樓市暴漲暴跌到底是怎么一種后果。

1.漲了50多年,崩了

澳大利亞,幅員遼闊,礦產豐富。來自全世界各地的人希望移民這個美麗的國家。

2004年以來,每年平均有35萬名留學生和技術勞動者前往澳大利亞。在去年,澳大利亞總人口比預計提前33年,突破2500萬。

這些都是綠油油的“韭菜”。

移民成為澳大利亞人口增長的主要驅動

也正因為這樣,澳大利亞即便在2008年金融海嘯之后,經濟仍然保持正增長。

其實,近50多年來,澳大利亞經濟在絕大部分年份里都保持著穩健發展。

這一度被稱為“經濟奇跡”。

同樣,在這期間澳大利亞房地產更是走出一個超級大牛市:房價持續上漲55年,漲幅高達66倍。

在眾多經濟發達國家地區中,澳大利亞是獨樹一幟的。

但澳大利亞房價漲幅遠遠快過澳大利亞人收入增長,租金回報率也沒有絲毫起色。

從2017年底開始,牛氣的澳大利亞樓市終于精氣衰竭,露出頹勢。2018年,房價整體下跌5%,悉尼、墨爾本兩個最主要城市房價不僅沒有逃脫下跌的命運,而且跌幅還更大:悉尼下跌9%,墨爾本下跌7%。

今年以來,下跌速度更快、幅度更大。悉尼、墨爾本房價年度跌幅已經超過10%。

40年來,悉尼房價最大跌幅產生在1989—1991年,跌幅9.6%;墨爾本是在1989—1992年,跌幅10%。

數據顯示,悉尼目前平均房價為88萬美元,相比高點2017年7月的近105萬美元,已經下跌16.1%。

墨爾本現在是71萬多,相比高點2017年11月的83萬多美元,下跌14.3%。

所以,澳大利亞房價下跌,不僅超過2008年金融危機期間,更可能是澳大利亞幾十年歷史上最嚴重的。

奶茶妹妹虧本拋掉3年前

劉強東送給她的澳大利亞豪宅

而且,澳大利亞樓市暫時還沒有企穩的跡象,下跌還會持續下去。

2.銀行,雨天收傘

周期規律,沒有誰能逃過。

瘋狂的樓市徹底完全透支了澳大利亞的購買力。澳大利亞中青年人住房擁有率不斷下降,35—44歲澳大利亞人住房擁有率在26年前高達75%,到2017年已經下滑到60%。

不少工薪階層甚至連租房的房租都難以支撐。在悉尼,一間臥室每周租金需要600澳元,但工人周薪只有700—800澳元,付了房租,他們連口糧都買不起了。

一些無家可歸者,在澳大利亞央行門外搭起帳篷,有流浪者在帳篷上寫道:“對于許多人來說,這才是他們在悉尼買得起的房子真正的樣子。”

民怨沸騰之下,澳大利亞官方推出政策,限制外資進入房地產市場。比如,增加海外印花稅,增加針對海外買家的“幽靈稅”(房屋空置)……

澳大利亞地廣人稀,增加房屋供應量也是件簡單的事。像悉尼所在的新南威爾士州,就計劃在2021年前,每年新建6.1萬戶住宅。

還有一個重要原因是:中國買家迅速減少。

去年,中國買家海外置業投資創下近四年新低,同比下降63%。其中,對澳大利亞投資下降到13億美元。

有悉尼當地房地產從業人員就認為,2018年以來,澳洲房價下跌的最大原因是中國買家少了。

最直接一擊,來自銀行。

樓市瘋狂時,銀行是推手。牛市里,澳大利亞銀行推出一種只還利息貸款:房貸最長可以在5年里,“每月只還利息,不還本金”。

5年后,換家銀行,可以繼續這種游戲。

這種方式有一個明顯“漏洞”,幾年前有人專門道出其中奧妙:

以60萬元貸款本金為例,只還息不還本,每月月供在2920澳幣左右,比等額本息的月供少600多澳幣,折合成人民幣在3800多元,5年下來就能省23萬多元人民幣。

如果5年內房屋升值選擇賣掉,那么這23萬元是結余下來的,等于以最小的投入,獲得最大的回報。

可以說,這是銀行專為炒房客量身推出的服務。

澳大利亞瘋狂增長的房貸

正所謂,晴天借傘,雨天收傘。

看到搖搖欲墜的樓市,澳大利亞各家銀行迅速反應過來。

從2017年年中開始,澳大利亞大銀行Westpac、NAB、CBA等大銀行,陸續提高只還利息貸款利率。

2018年,有銀行推出更“絕”的招:撤回房貸。

澳大利亞房貸市場占有率第2的Westpac向部分房貸客戶發出了一封短信,要求在一個月內終止貸款合同。因為,風險太高。

買房人仔細一看貸款合同,銀行不光可以提前終止貸款,還可以要求提供更多抵押物……

3.沒有人能逃脫

銀行提前終止貸款合同,房貸貸款人只剩下三條出路:

一是找家銀行繼續貸。但下家不是傻子,一般利率都會趁機上漲。

二是找不到下家接著貸款,只能把房子賣了。但在下跌的市場環境下,賣房肯定會虧損一大筆錢,尤其是急售。

三是沒有下家,沒有接盤者。徹底違約,只能讓銀行回收房屋,再被銀行以低價拍賣出去。

實際上,澳大利亞房貸違約超過90天的貸款,越來越多。

一家研究機構估計,如果房地產平均價格跌20%,那么全澳大利亞將有超過35萬戶家庭陷入負資產。

面對著下跌的房價,澳大利亞的房奴們也焦躁起來。

今年2月,Tate夫婦就將Westpac銀行告上法庭。

他們表示,從銀行借了5筆錢,總共150萬,當上房奴后節衣縮食。今天淪落到這步田地,完全是因為銀行當初批下了他們本無力償還的巨額貸款。

這件事,澳大利亞舉國轟動,一時間房奴們準備聯合起來,集體訴訟。

這種操作雖然奇葩,但背后是買房人的辛酸。

其實,房價下跌不只是有房人應該關心的事,實際影響要大得多,廣得多。

首當其沖的就是建筑市場。澳大利亞招聘網站Service Seeking數據顯示,澳大利亞建筑相關崗位在2018年減少了20%。悉尼、墨爾本部分城區建筑技工工作崗位減少幅度高達六七成。

澳大利亞建筑業就業人數,占總就業人數的10%。這就意味著大量勞動力不得不另謀出路。

因為樓市下跌,2018年四季度三個月里,澳大利亞家庭財富蒸發掉1700億美元,家庭總的可支配收入環比下降了2.6%。

澳大利亞建筑許可證審批量大幅下降

更可怕的是,樓市下跌的通道一旦打開,將一發不可收拾。

就像2008年美國次貸危機中早已經發生過的那樣,因為房價下跌,沖擊經濟,還貸人主動斷供,或者銀行要求追加保證金,大量房子被銀行收走拍賣,反過來推動房價下跌。

加速下跌的房價又沖擊經濟,越來越多人丟掉工作,被動斷供……

在那場危機中,美國失業率從4%增長到10%,5萬億美元財富蒸發、800萬人失業和600萬人無家可歸。

樹不可能長到天上去。

《創世紀》里說,7個大豐年之后,緊隨著會有7個大荒年。

持久上漲的樓市,一旦崩潰,就像引爆核彈,帶來一場大規模的無差別殺傷。

復蘇,那將是一個痛苦而漫長的過程。

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