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不同的城市影響幾何?

2019-04-18 13:01 來源:達峰網

2017 年 3 月 24 日,廈門(樓盤)率先出臺 " 限售 " 政策,新購住房需取得產權證后滿 2 年方可上市交易,隨后全國 57 城相繼推行限售,限售周期從 2 年至 5 年不等。日前,首批限售城市陸續開始 " 解凍 ",大量二手房獲得入市資格,存量房是否會對新房市場造成影響和沖擊?不同的城市影響幾何?

繼 3 月底廣、廈、福等 " 限售 " 解禁后

4 月迎來首輪高峰期

從時間來看,2019 年 3 月底開始,首批限售城市陸續接近或觸及解凍期限,廈門、福州(樓盤)率先解禁限售。2019 年 4 月為首輪高峰期,共計 12 城限售解禁。二線城市解禁日期較為集中,預計下一輪峰點為 2019 年 9 月至 10 月,三四線城市限售自 4 月初長樂開始,其余城市在 3-5 月陸續跟進,呈持續性狀態。從首批限售解凍城市來看,主要集中分布在三四線城市和部分二線城市。一線城市中,廣州(樓盤)率先解禁,深圳(樓盤)由于政策出臺較晚仍處于禁售周期中。二線城市分化較為顯著,其中不乏城市市場處于深度調整期,典型如廈門、濟南(樓盤)等,商品住宅庫存大,庫存消化周期位居全國前列,二手房的大量入市或進一步加劇市場壓力;西安(樓盤)、重慶(樓盤)等城市為核心熱點城市,新房成交體量較大,消化周期較短。當然,首批解凍的城市也不乏常州(樓盤)、東莞(樓盤)、珠海(樓盤)這類強三四線城市,位處于經濟較為發達的長三角及珠三角地區,受核心城市需求外溢影響較大且內生需求旺盛。

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首批解禁城市二手房市場掛牌量增價跌短期似有集中拋售現象

如圖所示,首批解禁城市 3 月二手房掛牌量漲幅明顯。以廈門為例,二手房掛牌量環比上漲 12%,較去年 8 月上漲 61%,市場二手房供應量呈持續走高的態勢。對于投資性客群來說,在投資資金冰封 2 年之久后,獲利套現的驅動較為強勁,亟需掛牌入市。但三城均出現了量增價跌的現象,廣州、廈門的均價較去年皆有所下跌,福州的成交均價為近幾月來最低點位,部分客群似有急于獲利了結之心態,出現了階段性拋售現象。我們預測,隨著城市限售的陸續解禁,未來二手房的放盤量依舊會繼續擴張。

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