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年報季看“俠客” 粵閩浙三大派系誰領風騷?

2019-03-30 16:07 來源:達峰網

“碧萬恒”穩居前三 千億陣營擴圍

一部粵系房企沉浮錄,半部中國房地產風云史。國內土地拍賣第一槌、第一家房地產公司、第一個商品房小區都在廣東誕生,廣東也是我國最早一批房企誕生地,萬科、碧桂園、合生創展、富力、中海、保利、華潤、招商、金地、恒大等,在中國房地產史的各個階段扮演著重要角色,從“華南五虎”到“招保萬金”,再到“碧萬恒”,是中國地產江湖中最具實力的房企派系,沒有之一。時至2018年年報發布季,粵派房企表現如何?呈現出哪些新的特征?

頭部房企強者恒強

在克而瑞發布的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中,粵派房企占據TOP10的6席,分別為碧桂園、萬科、恒大、保利、中海、華潤。統計數據顯示,2018年,房企銷售額集中度同比有較大幅度提升,其中,TOP10房企集中度達26.9%,上漲了2.7個百分點。TOP3房企集中度達12.6%,漲幅有所放緩,上漲0.7個百分點。

雖然TOP3房企集中度增速有所放緩,但“碧萬恒”銷售額之和接近TOP4-TOP10房企規模之和,可謂驚人。業績報告顯示,2018年,碧桂園實現歸屬公司股東權益合同銷售金額約5018.8億元,同比增長31.25%。萬科2018年實現合同銷售金額630.1億元,同比增長14.54%。恒大實現合約銷售金額約5513.4億元,同比增長10.1%。在銷售規模上,碧桂園優勢明顯,雖然未披露全口徑銷售額,但是機構測算出超過7000億元,位居第一,恒大權益銷售額位居第一,萬科增速放緩明顯。

此外,除了座次排名不同外,“碧萬恒”在其他指標上也不同,諸如土地儲備,決定著未來業績增長。截至2018年底,恒大土地儲備達到3.03億平方米,碧桂園是2.4億平方米,萬科在1.5億平方米左右。在盈利上,恒大穩坐“利潤王”,萬科、碧桂園次之。

此外,頭部房企中,保利、中海、華潤同為央企,多年來,其業績增長具有穩定性和可持續性。

千億新軍負重前行

2018年,房企銷售千億陣營再擴圍,成員多達30個,其中千億新軍中,粵派房企榜上有名,包括富力、雅居樂。

業績報告顯示,2018年,富力協議銷售額為1311億元,同比增長60%,完成1300億元的年度目標。這是富力首次邁入千億大關,可載入自己的“史冊”。此外,富力營收也實現了30%的增幅。但令人唏噓的是,富力為人詬病的高負債問題并未得到解決,2018年,富力負債同比增加631億元,截至當年年底,總額達2963億元,凈負債率高達184%。另一個可能會讓富力焦慮的是凈利潤大幅下滑,2018年,富力凈利潤下降了60%,為87.28億元。這與接盤萬達酒店資產不無關系,富力曾表示,現在公司的凈利潤下降與收購萬達集團的酒店資產等有一定關系。眾所周知,酒店產業重在運營,前期投入大、資金沉淀多,對于富力來說,這個“坑”短時間內或難以填平。

如果說富力的千億之行是沉重的,那么雅居樂千億首秀并不容易。2018年,雅居樂實現預售金額1026.7億元,同比增長14.5%。雖然首次邁入千億門檻,但遺憾的是,與1100億元的銷售目標仍有70多億元的缺口。細究背后原因,雅居樂以往業績增長較為倚重的海南區域銷售下滑嚴重。曾經,雅居樂位于海南的大盤清水灣項目連續多年創下銷售紀錄,被業內封為“神盤”,直至2017年,清水灣的預售金額仍高達170億元,占雅居樂全年銷售額的19%。但是2018年4月海南實施全域限購,堪稱史上最嚴調控,將海南清水灣拉下銷售神壇。2018年,雅居樂海南、云南的銷售業績貢獻占比下降至19.2%,僅相當于2017年清水灣一個項目的貢獻占比。雅居樂能否重振海南市場,取決于當地的調控政策,定位于自貿島的海南,會松綁嗎?顯然不太可能。不過,雅居樂在2018年新增46幅地,或許可以從另一層面填補海南市場的損失。

除了千億新兵外,粵派房企中還有一批千億瞭望者,諸如中國奧園,2018年實現合約銷售金額912.8億元,接近千億,同比超過100%。此外,處于500億-700億元銷售區間的有龍光地產、佳兆業、合景泰富、時代中國、越秀地產。

老牌房企掉隊多年

曾為“華南五虎”之首,曾經是中國房企中第一個銷售額破百億者,在1998年左右,合生創展是房企老大更是王者,曾被王石稱為“中國房地產界真正的航空母艦”。2001年,老板朱孟依家族的珠江系北上入京,披荊斬棘,拿下多個項目,此后的2004年,合生創展銷售額突破百億元,但是在2009年達到150.9億元的業績高峰后便開始徘徊不前,銷售額保持在百億規模左右。2010年至2014年,合生創展銷售金額分別為110.4億元、99.4億元、116.43億元、112.7億元、53.52億元。2017年,合生創展再次進入百億陣營,2018年實現合約銷售額約149.75億元,同比增長62.28%。

即便增速在同行中位居中上等,但是由于基數小,合生創展仍未走出銷售額百億魔咒。中國房地產經歷十多年的發展,早已經歷滄海桑田般的巨變,強者愈強,而曾經的老大哥卻仍然掉隊中,不管是無為而之還是市場的優勝劣汰,隨著土儲的日漸減少和獲取難度的增加,留給合生創展的路不會太長。

與合生創展同樣沒落的還有星河灣,2000年時橫空出世,其打造的豪宅項目被稱為“地產界的勞斯萊斯”,成為同行學習的對象,但是此后星河灣折戟鄂爾多斯,再后來,聲音越來越少。新京報記者 段文平

閩系分化

保規模向左 降負債向右

閩系房企一直是房企中個性鮮明的一支隊伍。秉承“愛拼才會贏”的閩系房企常常呈現出規模增速快、負債率高企的“激進”形象。

回顧2018年,閩系房企之間出現了較大的分化趨勢,體現在發展戰略、規模增速、負債趨勢等各個方面。

向左,向右?

閩系房企一般指早期成立于福建,業務范圍拓展至全國的房地產開發商。

據業內人士稱,閩系分南派和北派,南派誕生于廈門或以廈門為主戰場崛起,北派則以福州為大本營。南派代表有世茂、旭輝、建發、中駿、禹洲、寶龍等;北派有泰禾、陽光城、正榮、融信、融僑、福晟、金輝等。

閩系的迅速崛起與其高杠桿、高價拿地的擴張策略密不可分。2015-2018年,閩系房企將杠桿運用到極致,在全國拿地王,擴大銷售規模,成為全國房企中的“黑馬”。

進入2018年,面臨市場的轉冷和財務杠桿的風險,原來高規模、高負債的龍頭閩系房企放慢腳步,轉向降負債、保盈利,以陽光城、泰禾、融信、正榮為代表,不再單一地追求規模增速,而是逐漸向穩健過渡,努力摘掉“激進”的標簽,但是由于前期“激進”發展,降負債難度也相對較大;而另一方面建發、寶龍、融僑還保持“規模為王”,仍然在追求規模的狂奔中。

規模分化

目前,第一梯隊的房企包括世茂、陽光城、旭輝、正榮、泰禾、融信在內都已經跨入千億級門檻。

沖進千億的房企普遍擴張步伐較快,呈現高杠桿率、合同銷售金額高增長的特點。

從《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》的排名來看,世茂、陽光城、旭輝、泰禾、正榮已經進入TOP20。排名最靠前的世茂位列第11位,2018年合約銷售額1761.5億元,同比上漲74.8%,保持閩系的龍頭位置。

從規模細分來看,第二梯隊包括融僑、金輝、福晟銷售規模在600億至800億元的區間,發展速度較快,成為千億的后備軍。其中,融僑、金輝、福晟也進入了房企排名TOP50。第三梯隊包括建發、中駿、禹洲、寶龍,規模在400億元至600億元區間,排在50名之外。

從2018年規模增速來看,閩系房企同樣出現分化的特征。其中,融信的銷售額增速達到142%,世茂、陽光城的增速也達到70%以上,而此前銷售額增速靠前的黑馬房企旭輝、禹洲、正榮銷售增速放緩。以禹洲為例,禹洲地產2018全年銷售金額560億元,同比增長39%,未完成600億元的增長目標,而2017年規模增速為同比增長74%。

負債仍存難題

閩系房企常常被貼上“激進”的標簽,不僅因為閩系房企一貫秉承“規模為王”的理念,也因為在規模的發展中負債率居高不下,最為典型的是泰禾和陽光城。泰禾在2018年年中的凈負債率高達300%以上,已經居上市房企的行業之首。剛剛發布財報的陽光城凈負債率為182.22%,同比減少70個百分點,雖然凈負債率已經大幅降低,但是仍然處于同行業的較高水平。

此外,融信、寶龍的負債也較高。其中,融信2018年凈負債率為105%,寶龍的凈負債率攀升至101.6%。

從負債趨勢來看,閩系房企的負債也呈現分化態勢。不少閩系房企正在實施戰略轉向,重點是降低負債來控制企業發展杠桿。例如,此前負債率較高的陽光城、融信凈負債率都大幅降低;而另一方面例如寶龍地產追求規模增速而凈負債率攀升至101.6%,比2017年同期增加了14.8個百分點。

值得注意的是,由于閩系房企的負債率仍然處于行業高位,所以也面臨著較大的償債壓力。從債券到期壓力看,閩系房企存量債到期普遍集中在2019年和2020年。其中,融信、金輝、泰禾在未來兩年的償債壓力會相對較大。新京報記者 徐倩

浙系“新兵”

第二梯隊崛起 負債攀升

地產江湖,百家爭鳴。粵系房企,敢為人先;閩系房企,異軍突起。近幾年來,伴隨著三、四線城市改善時代的到來,第二梯隊浙系中小房企憑借在二線城市成熟的產品能力、營銷能力,迅速切入三、四線市場,捕捉到一批改善客戶,同時也收獲了快速成長。不過,業內稱在區域深耕的同時,也要加大全國化的布局,防范市場降溫的風險。

祥生、中梁等異軍突起

2018年,一批浙系“新兵”迅速崛起。其實,這批企業并不“新”,其中不少企業已發展多年。但從近兩年開始發力迅猛,并被外界關注。其中,有一些房企向港交所遞交了招股說明書,開啟IPO之路,比如,中梁、德信等企業,試圖借助資本力量獲得更大發展。

“浙系房企群體性崛起勢如破竹,可以從企業的崛起速度和崛起數量兩個方面得到印證。”上海易居房地產研究院副院長丁祖昱指出,率先開始全國化和品質化的浙系房企,在第一波房地產發展浪潮中收獲了重大紅利,在第二波高周轉大行其道的過程中有所落后,而在這一輪三四線行情凸顯的新形勢和新周期中,重獲發展。

崛起速度的一大指標便是復合增長率。來自克而瑞的一份研究報告指出,從近三年的復合增長率來看,包括中梁、佳源國際、德信中國、濱江集團、華鴻嘉信、祥生地產在內,這6家浙系房企的平均增幅達87%。

記者注意到,成立于2012年底的華鴻嘉信尤為引人關注。公開數據顯示,其在2013年的合約銷售額僅15億元,2016年,首次突破百億,而到了2018年,則實現了438億元的總銷售額。

此外,祥生地產的發展也較為明顯。克而瑞發布的數據顯示,2018年,祥生地產以1029.2億元位居百強房企第28位,在浙系房企中僅次于綠城、中梁控股。而在2015年-2017年期間,其合約銷售分別為109億元、325億元、620億元。僅用4年時間,祥生的規模就突破了千億。

2016年,佳源國際的銷售額僅46.5億。到了2018年,其全年實現合約銷售額約201.8億元。在此基礎上,佳源提出,2019年合約銷售目標為280億元,并希望3-5年實現千億規模。

而在崛起數量方面,從機構發布的百強企業榜單可見端倪。克而瑞排行榜顯示,2015年,前五十的浙系房企僅綠城、濱江兩家,百強房企中的浙系房企也僅是少數。而到了2018年,前五十的浙系房企達五家,分別為綠城、中梁、祥生、佳源、濱江。其中,中梁、祥生已達千億,佳源國際、濱江約800億左右。

對此,同策研究院首席分析師張宏偉指出,若將浙系房企劃分為兩大梯隊,反而是第二梯隊的中小房企2018年的業績表現更為出色。這些企業在拿地上較為激進,資本市場上積極上市、融資,銷售層面也趕上市場周期,整個節奏把握上較為精準。

深耕本地, 防范區域性風險

值得注意的是,從布局廣度來看,浙系房企有一大明顯特點:篤行區域深耕策略。在大本營浙江的布局較多、進入城市數量相對較少。以德信為例,截止到2018年6月30日,德信土地總儲備為636萬平米,其中約588萬平米分布在浙江省。

不過,在深耕浙江的背景下,不同企業在具體城市上有所側重,比如,濱江更聚焦杭州,華鴻嘉信則更加聚焦于溫州。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,借長三角市場,諸如湖州、嘉興、紹興市場的崛起,不少浙系房企異軍突起,從后續規劃來看,這些市場還有機會。

丁祖昱指出,改善時代的到來,不僅一二線城市,三四五線城市的市場容量都非常大。在一個區域范圍內,在一二線城市形成的成熟的產品和設計理念,帶到三四五線城市,與當地改善需求契合,推動企業規模的持續增長。

不過,也有業內人士認為,在當前環境下,深耕區域的房企未必就絕對安全,在“房住不炒”背景下,當地人的心態也趨于理性,“目前對浙系企業來說,業績增長的同時,也要加大全國化布局,尤其要防范浙江、上海等區域市場降溫的風險。”嚴躍進表示。

業績擴張致負債攀升

值得注意的是,近三年浙系房企規模雖在快速增長,但負債率也在不斷增加。2018年,濱江集團的負債明顯攀升,截至2018年9月30日,公司負債總額670.01億元,負債率為79.5%,比2017年同期上升6.76%;同時,有息負債為250.19億元,凈負債率由上年年末的-4%上升至118%。

德信也不例外。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度,德信的流動負債總額分別為137.18億元、159.45億元、271.92億元、354.38億元。

“這兩年浙系房企異軍突起,但是負債等數據在惡化,所以需要警惕此類企業的經營風險。”嚴躍進表示。
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