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業績:集中結轉帶來量價齊升,少數股東損益影

2019-05-13 11:06 | 達峰網

  我們從A股上市房企中挑選出77家房企(包括7家龍頭房企、34家中型房企、36家小型房企),從業績、銷售、擴張、融資四個維度,梳理A股上市房企2018年年報和2019年一季報概況。2018年A股上市房企業績持續釋放,銷售保持平穩增長,對未來業績持續帶來保障,繼續推薦:1、盡享一二線城市市場復蘇的龍頭和稀缺經紀龍頭(萬科A、我愛我家等);2、享受成長彈性的企業(華發股份(600325)、中南建設(000961)、新城控股等);3、低估值高分紅房企(華僑城、榮盛發展(002146)等);4、享受長三角一體化、粵港澳大灣區等城鎮化區域紅利的企業。

 業績:集中結轉帶來量價齊升,少數股東損益影響增大

  業績規模層面,2018年總體房企營收+21%,增速+13個百分點;歸母凈利潤+20%,增速-7個百分點。龍頭房企營收和歸母凈利潤增速均最優;小型房企持續式微,增速連續第二年收窄。盈利質量層面,隨著2016-2017年市場相對高熱度時期銷售的項目進入結轉,總體房企毛利率、凈利率、加權平均ROE均增長,管控能力提升使得銷售管理費用率維持低位。從加權平均ROE的角度看,龍頭房企絕對值和提升幅度均高于中小型房企,彰顯優質本色。但隨著拿地競爭趨于激烈、并表合作項目結算增多,總體房企少數股東損益占凈利潤比重達22%,同樣創出2014年以來新高。

 銷售:龍頭房企穩步增長,中型房企彰顯彈性

  以“銷售商品提供勞務收到的現金”為口徑衡量房企銷售進展,2018年總體房企增長20%,增速提升2個百分點,2019Q1同比增長12%。2018年以來房企集中度提升在該指標上得以持續體現,龍頭房企仍能保持高于行業增速的穩步增長,中型房企整體彰顯彈性,小型房企則連續2年保持在較低增速。2018年總體房企預收賬款同比增長30%,相對營收覆蓋率為124%,同比增長8個百分點,龍頭、中型房企待結算資源充足,我們認為未來將推動業績平穩增長。隨著推貨量提升和去化率回暖,2019年1-4月百強房企銷售金額同比增長14%,增速持續回升。

  擴張:18年擴張意愿降低,2019Q1出現改善

  以“購買商品接受勞務支付的現金”為口徑衡量房企擴張進展,2018年總體房企增長8%,增速回落18個百分點;以該指標比上“銷售商品提供勞務收到的現金”為口徑衡量房企拿地強度,2018年總體房企為68%,同比回落8個百分點,創下2014年以來的最低水平。隨著去化的加速以及房企補庫存意愿的減弱,2018年總體房企存貨占總資產比重下降至54.8%,延續2014年以來持續下降的趨勢。但隨著流動性的改善疊加去杠桿節奏的趨緩,2019Q1龍頭和中型房企購買商品接受勞務支付的現金同比增長15%、20%,拿地強度為85%、90%,擴張指標有所回升。

  融資:進入降杠桿周期,融資影響逐步顯現

  融資規模層面,2018年末總體房企凈負債率為97%,同比回落5個百分點;貨幣資金/短期負債的比重為126%,同比回落4個百分點;經營性現金流凈額達2227億元,創下2014年以來的新高。龍頭房企凈負債率保持穩定,短債覆蓋率大幅改善,財務更為穩健;而對多數中型房企而言,加速降杠桿依然是2018年以來的核心命題。融資成本層面,由于融資難度加大,2018年房企融資成本普遍回升,但2019Q1出現邊際改善。龍頭房企憑借規模優勢和更為穩健的財務水平,融資成本仍然具備優勢。

  風險提示:行業政策推進的節奏、范圍和力度存在不確定性;行業基本面下行風險;部分房企經營風險。

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